LA NUE-PROPRIÉTÉ ET PRINCIPE DE DÉMEMBREMENT
Le démembrement sépare la pleine propriété d’un bien entre le nue-propriétaire et l’usufruitier.
L’INVESTISSEMENT EN NUE-PROPRIETE
La dissociation de l’usufruit et de la nue-propriété permet de constituer un patrimoine immobilier à valeur patrimoniale en optimisant la fiscalité.
Objectifs recherchés :
- Constituer un patrimoine immobilier à valeur patrimoniale
- Obtenir des revenus complémentaires différés
- Réduire le montant de l'impôt sur le revenu ou de l'IFI
Le principe de nue-propriété
L’investisseur acquiert la seule nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit, prévue pour une durée fixe (généralement 15 à 20 ans), est acquis par un bailleur institutionnel. Ce dernier assure la gestion locative et prend en charge l’entretien, les travaux et les taxes.
Au terme du démembrement, l’investisseur recouvre la pleine propriété du bien, automatiquement et sans formalités ni impôts.
NUE-PROPRIÉTÉ ET FISCALITÉ
Fiscalité des revenus
NUE-PROPRIÉTÉ ET FISCALITÉ
Fiscalité des revenus
L’investisseur nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant toute la période de démembrement et paie donc aucune imposition. En revanche, s’il a financé son acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers qu’il perçoit par ailleurs.
Au terme du démembrement, les revenus perçus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers selon les règles de droit commun.
Fiscalité du patrimoine
Fiscalité du patrimoine
Lorsqu’un bien est démembré, il incombe à l’usufruitier de le déclarer à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire est donc exonéré d’IFI pendant toute la durée du démembrement.
Fiscalité de la plus-value
Fiscalité de la plus-value
En cas de cession, la plus-value réalisée est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. Pendant la période de démembrement, la plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de cession de la nue-propriété et la valeur de la nue-propriété à la date d’acquisition.
Après le terme de l’usufruit, la plus-value imposable est déterminée en comparant le prix de cession de la pleine propriété à la valeur de la pleine propriété à la date d’acquisition.
Fiscalité de la transmission
Fiscalité de la transmission
Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire peut vendre ou donner son droit en nue-propriété. Dans ce cas, la valeur de son droit est estimée selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI qui précise que l’usufruit temporaire est égal à 23 % de la valeur de la pleine propriété par tranche de 10 ans.
Après la période de démembrement, l’estimation de la valeur du bien se fait de façon classique pour le calcul des droits de mutation.
Les avantages et contraintes
Avantages
- Valeur patrimoniale de l’investissement
- Valorisation optimisée : valorisation mécanique grâce au démembrement et valorisation économique en fonction des conditions de marché
- L’investisseur nu-propriétaire ne supporte aucun risque locatif ni aucun souci de gestion
- Liberté de revente : aucune durée minimale de détention n’est requise
- Choix d’une stratégie de sortie : continuation de la location (marché libre), occupation ou vente
- Déduction des intérêts d’emprunt sur revenus fonciers existants
Risques et contraintes
- Liquidité relative : les prix et délais de vente varient en fonction de l’évolution du marché immobilier
Le concept en vidéo :
Qu'est-ce que l'investissement immobilier démembré ?
Dans un modèle traditionnel, un investissement immobilier permet de générer une source de revenus supplémentaires grâce aux loyers. Mais ce modèle classique peut être challengé par une autre stratégie d’investissement immobilier, parfois plus pertinente, telle que l’acquisition en nue-propriété.
Mais en quoi consiste l’investissement en nue-propriété ?
DÉCOUVRIR NOTRE SÉLECTION EN NUE-PROPRIÉTÉ
LE BASILE
A 3 km du centre-ville historique au cœur d’un quartier résidentiel, c’est une adresse idéale où sont présents des commerces de proximité et des écoles.
Le Mathurin Régnier
Une identité parisienne unique alliant charme et qualité patrimoniale dans le 15ème arrondissement de Paris, en nue-propriété de 10 ans.
Situé sur la rive gauche de la Seine, l’actif bénéficie d’une localisation raffinée et confidentielle au sein du quartier Necker, dans un environnement d'exception à haute valeur patrimoniale.
LE MONCEAU
Situé dans l’ouest parisien, l’actif bénéficie d’une localisation d’exception au cœur de la Plaine Monceau, dans le 17ème arrondissement de Paris.
Le Montfleury
Niché dans un environnement paradisiaque, le quartier Montfleury est sans doute l'un des joyaux cachés de Cannes.
Cet ensemble immobilier, avec son architecture typique des années 70, s’ouvre sur un cœur d’ilot soigneusement arboré et paysagé doté d’une piscine partagée, proposant ainsi un véritable havre de paix
LE VILLAGE DES ROSIERS - SAINT-OUEN
A 300 mètres de Paris, au cœur de ce lieu emblématique, du marché Biron, ce vaste projet immobilier de 500 logements s’inscrit dans un environnement mixte principalement résidentiel.
LES JARDINS DE CLEMENCE - LYON
L’ensemble immobilier Les Jardins de Clémence est situé en plein cœur du 4e arrondissement de Lyon, dans le charmant quartier de la Croix-Rousse, à 15 min du centre de la ville.
MOON
La capitale de la Bretagne : Rennes se nourrit de toutes les formes de cultures : musique, street art, danse, art contemporain… Une métropole où la curiosité et la gourmandise sont au rendez-vous.
PAVILLON SAINT-JAMES
Idéalement situé, à une minute de l’Hôtel de Ville et à peine plus des commerces et services du quotidien, le Pavillon Saint-James s’inscrit dans la pure tradition des Hôtels Particuliers de la fin du XIXe siècle.
RÉSIDENCE ÉTUDIANTE PARIS
Bures-sur-Yvette, ville préservée au cœur du prestigieux pôle scientifique de Paris-Saclay. A proximité de Paris et extrêmement bien desservie par le RER, Bures-sur-Yvette se trouve en plein cœur du célèbre pôle scientifique et technologique Paris-Saclay.