La dissociation de l’usufruit et de la nue-propriété permet de constituer un patrimoine immobilier à valeur patrimoniale en optimisant la fiscalité.
L’investisseur acquiert la seule nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit, prévue pour une durée fixe (généralement 15 à 20 ans), est acquis par un bailleur institutionnel. Ce dernier assure la gestion locative et prend en charge l’entretien, les travaux et les taxes.
Au terme du démembrement, l’investisseur recouvre la pleine propriété du bien, automatiquement et sans formalités ni impôts.
L’investisseur nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant toute la période de démembrement et paie donc aucune imposition. En revanche, s’il a financé son acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers qu’il perçoit par ailleurs.
Au terme du démembrement, les revenus perçus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers selon les règles de droit commun.
Lorsqu’un bien est démembré, il incombe à l’usufruitier de le déclarer à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire est donc exonéré d’IFI pendant toute la durée du démembrement.
En cas de cession, la plus-value réalisée est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. Pendant la période de démembrement, la plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de cession de la nue-propriété et la valeur de la nue-propriété à la date d’acquisition.
Après le terme de l’usufruit, la plus-value imposable est déterminée en comparant le prix de cession de la pleine propriété à la valeur de la pleine propriété à la date d’acquisition.
Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire peut vendre ou donner son droit en nue-propriété. Dans ce cas, la valeur de son droit est estimée selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI qui précise que l’usufruit temporaire est égal à 23 % de la valeur de la pleine propriété par tranche de 10 ans.
Après la période de démembrement, l’estimation de la valeur du bien se fait de façon classique pour le calcul des droits de mutation.
Dans un modèle traditionnel, un investissement immobilier permet de générer une source de revenus supplémentaires grâce aux loyers. Mais ce modèle classique peut être challengé par une autre stratégie d’investissement immobilier, parfois plus pertinente, telle que l’acquisition en nue-propriété.
Mais en quoi consiste l’investissement en nue-propriété ?
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