LA NUE-PROPRIÉTÉ ET PRINCIPE DE DÉMEMBREMENT Le démembrement sépare la pleine propriété d’un bien entre le nue-propriétaire et l’usufruitier.
L’INVESTISSEMENT EN NUE-PROPRIETE
La dissociation de l’usufruit et de la nue-propriété permet de constituer un patrimoine immobilier à valeur patrimoniale en optimisant la fiscalité.
Objectifs recherchés :
- Constituer un patrimoine immobilier à valeur patrimoniale
- Obtenir des revenus complémentaires différés
- Réduire le montant de l'impôt sur le revenu ou de l'IFI
Le principe de nue-propriété
L’investisseur acquiert la seule nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit, prévue pour une durée fixe (généralement 15 à 20 ans), est acquis par un bailleur institutionnel. Ce dernier assure la gestion locative et prend en charge l’entretien, les travaux et les taxes.
Au terme du démembrement, l’investisseur recouvre la pleine propriété du bien, automatiquement et sans formalités ni impôts.
NUE-PROPRIÉTÉ ET FISCALITÉ
Fiscalité des revenus
NUE-PROPRIÉTÉ ET FISCALITÉ
Fiscalité des revenus
L’investisseur nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant toute la période de démembrement et paie donc aucune imposition. En revanche, s’il a financé son acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt peuvent être déduits des revenus fonciers qu’il perçoit par ailleurs.
Au terme du démembrement, les revenus perçus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers selon les règles de droit commun.
Fiscalité du patrimoine
Fiscalité du patrimoine
Lorsqu’un bien est démembré, il incombe à l’usufruitier de le déclarer à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire est donc exonéré d’IFI pendant toute la durée du démembrement.
Fiscalité de la plus-value
Fiscalité de la plus-value
En cas de cession, la plus-value réalisée est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. Pendant la période de démembrement, la plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de cession de la nue-propriété et la valeur de la nue-propriété à la date d’acquisition.
Après le terme de l’usufruit, la plus-value imposable est déterminée en comparant le prix de cession de la pleine propriété à la valeur de la pleine propriété à la date d’acquisition.
Fiscalité de la transmission
Fiscalité de la transmission
Pendant la période de démembrement, le nu-propriétaire peut vendre ou donner son droit en nue-propriété. Dans ce cas, la valeur de son droit est estimée selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI qui précise que l’usufruit temporaire est égal à 23 % de la valeur de la pleine propriété par tranche de 10 ans.
Après la période de démembrement, l’estimation de la valeur du bien se fait de façon classique pour le calcul des droits de mutation.
Les avantages et contraintes
Avantages
- Valeur patrimoniale de l’investissement
- Valorisation optimisée : valorisation mécanique grâce au démembrement et valorisation économique en fonction des conditions de marché
- L’investisseur nu-propriétaire ne supporte aucun risque locatif ni aucun souci de gestion
- Liberté de revente : aucune durée minimale de détention n’est requise
- Choix d’une stratégie de sortie : continuation de la location (marché libre), occupation ou vente
- Déduction des intérêts d’emprunt sur revenus fonciers existants
Risques et contraintes
- Liquidité relative : les prix et délais de vente varient en fonction de l’évolution du marché immobilier
Le concept en vidéo :
Qu'est-ce que l'investissement immobilier démembré ?
Dans un modèle traditionnel, un investissement immobilier permet de générer une source de revenus supplémentaires grâce aux loyers. Mais ce modèle classique peut être challengé par une autre stratégie d’investissement immobilier, parfois plus pertinente, telle que l’acquisition en nue-propriété.
Mais en quoi consiste l’investissement en nue-propriété ?
Les Gobelins
Situé au cœur du secteur des Gobelins, cet actif s'inscrit dans un environnement historique d'exception, où se rencontrent culture, patrimoine et art de vivre à la parisienne.
LES JARDINS DE CLEMENCE - LYON
L’ensemble immobilier Les Jardins de Clémence est situé en plein cœur du 4e arrondissement de Lyon, dans le charmant quartier de la Croix-Rousse, à 15 min du centre de la ville.
LOG IN
LOG IN, une SCPI de conviction au cœur de la transformation européenne.
La SCPI LOG IN investit dans les infrastructures immobilières indispensables à la compétitivité de l’Europe : plateformes logistiques, sites d’activités et de production, data centers et immeubles dédiés aux sciences de la vie. En soutenant ces secteurs stratégiques, LOG IN participe à la réindustrialisation et à la digitalisation du continent, tout en finançant une économie plus durable, ancrée dans les territoires. Une SCPI 100 % européenne, qui vise à conjuguer diversification géographique, résilience des actifs, potentiel de performance à long terme et engagement durable au travers du Label ISR.
MomenTime
L’objectif de la SCPI MomenTime est de constituer un portefeuille d’actifs diversifiés. La SCPI a l’ambition de sélectionner les opportunités de marché en fonction des cycles immobiliers, en se positionnant sur toutes les classes d’actifs en France et à l’internationale (hors zone euro).
NCap Continent
Créée en 2022, NCap Continent, SCPI à capital variable, investit dans les métropoles européennes économiquement et démographiquement dynamiques. Elle privilégie la diversification géographique et sectorielle afin d’optimiser le potentiel de rendement et de valorisation de ses investissements.
NCAP ÉDUCATION SANTÉ
Créée en 2018, la SCPI à capital variable NCap Éducation Santé est l’une des premières à avoir obtenu le label ISR immobilier. Elle réalise des investissements répondant aux enjeux ESG, ciblant la santé, l’éducation et le bien-être, au service de l’intérêt général, tout en visant stabilité et performance à long terme.
NCap Régions
Créée en 2015, la SCPI NCap Régions est une SCPI à capital variable qui investit dans des bureaux, commerces et locaux d’activités partout en France, en misant sur des actifs à fort potentiel de rendement et de valorisation à long terme.
PAREF PRIMA
Lancée en 2014, la SCPI PAREF Prima investit dans des actifs immobiliers de commerce, en Allemagne majoritairement et en Europe. La grande majorité des locataires des actifs sont des enseignes de commerce essentiel (alimentaire, bricolage,...).